向松祚(博客) （华中科技大学教授）

房地产泡沫中潜伏的危机正在向我们走来。

中国楼市有多疯狂？泡沫有多严重？没有人能给出准确答案。

但一些现象已经很让人惊心动魄了——各地“地王”如雨后春笋；楼市开盘之日，排队选号人潮汹涌；数之不尽的购房者采用贷款、典当等多种信用方式购房（北京数月来住宅典当业务增速高达80%）。

一些常规的枯燥数据也可以用来加以评估：

一是租售比，北京目前平均租售比高达1∶546，最高达到1∶700，上海租售比高达1∶500，深圳租售比高达1∶480。全国主要省会城市平均租售比超过1∶300。

租售比乃是衡量楼市投资收益的指标。1∶500的租售比，意味着假若依靠出租赚钱，平均需要45年才有望收回购房资金（损失利息还不算）。

二是投资或投机比例。全国主要城市的购房人群中，以投资或投机为目的者，比例达到46%。北京、上海、深圳等城市中，投资比例远超50%。投资或投机氛围，早已笼罩中国楼市。

三是房价收入比屡创新高，该数据是假设夫妻双方皆能赚取平均工资且希望购买100平方米的平均价格住宅，北京房价收入之比超过20，上海为18，深圳为16。要知道这个数字正常水平应为6~8，美国房价收入比平均为4~6。

四是房价涨幅与GDP涨幅之比，当然更准确的指标应该是房价涨幅与人均收入涨幅之比。该比例北京超过5倍，上海超过7倍，深圳超过6倍。

《福布斯》将中国楼市列为全球第二号泡沫；日本人惊呼上海房价是东京房价的8倍（依照房价收入比计算）；副部级干部坦言自己买不起房；社科院报告说85%中国人无力购房；中国人民银行调查报告说70%受访者认为房价太高；房产巨头万科掌门人王石宣称楼市泡沫严重……如此多的信息，全部指向一个简单的结论：中国楼市价格暴涨难以为继。

阳光之下没有新鲜事。所有资产价格泡沫都建立在一个美好的期望之上：房价会永远依照我们的想法涨上去。当年赫鲁晓夫讽刺美国霸权总有一日会衰败，说了一句青史留名的话：树长不到天上去。然而，所有参与资产价格泡沫盛宴狂欢之人，都不愿多想这句话，不会相信击鼓传花的最后一棒会落到自己头上。

这就是金融史上著名的“大傻瓜”理论，谁也不会相信自己是那个最后倒霉的“大傻瓜”。“大傻瓜”制造了美国次贷危机和金融危机，也正在制造中国式的次贷危机和金融危机。

美国纳税人和很多购房者在承担美国次贷危机的严重后果，同样，中国百姓也可能要为中国式次贷危机承担损失。

我们要探究造成如此局面的原因。去谴责数以千万计的“大傻瓜”们吗？去怪罪房地产开发商的唯利是图吗？去呵斥为开发商和购房者提供贷款的银行吗？还是去找海外热钱和投机者算账呢？尽管其各有各的愚蠢或过错，但他们却是依照经济原则在行动，赚钱、避险、投机、投资，似乎无可厚非。

笔者以为，楼市泡沫真正的根源是政策和经济发展策略的偏颇，至少有四个方面：

其一，相信制造资产价格泡沫或虚拟经济泡沫，是刺激真实经济或实体经济复苏的灵丹妙药。于是，各主管部门或地方政府，直接或间接地将楼市兴旺当做经济复苏的“晴雨表”，将房地产业当做支柱产业。

其二，不合理的中央地方税制分配结构，导致地方政府财权事权不匹配，全球金融危机爆发前没有发行地方债券等融资工具，导致地方政府越来越依赖于土地财政。

其三，放任货币信用扩张，很多信贷并没有投到实体经济中，于是“地王”不断涌现。

其四，放任国有企业，尤其是央企“不务正业”，在主业之外，进入市场竞争领域——房地产业，并制造出很多“地王”。

笔者以为，真正的解决之策，还是要从破解以上问题中入手。